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Avant même de rechercher le bien de vos rêves, Leonis Conseils peut vous
apporter de précieux conseils et déterminer avec vous votre
potentiel d’achat, ce qui constitue une étape déterminante dans la
mesure où elle orientera la recherche de votre future résidence
principale.
Votre potentiel d’achat dépend essentiellement de vos fonds propres
et de vos revenus. Il est déterminé par les trois critères suivants
:
1. Vous devez disposez de 20% de fonds propres (dont 10% qui ne
proviennent ni de votre caisse de pension, ni de prêts
remboursables)
2. Les charges (intérêts + amortissement + les frais d'entretien) ne
doivent pas représenter plus de 33% de vos revenus bruts annuels.
3. La valorisation du bien doit correspondre au prix d'achat pour
obtenir un financement à hauteur de 80%.
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Revenus
Pour les salariés, y compris les dirigeants salariés de
leur propre société, les revenus annuels bruts sont pris en compte
pour la part fixe. Si vous recevez une part variable, elle sera
prise en compte, en général sur la base de la moitié de la moyenne
des 3 dernières années.
Pour les indépendants, c’est la moyenne du bénéfice net EBIT
des trois dernières années qui est pris en compte.
Pour les rentiers, c’est la somme des rentes que vous
percevez et ce quelle que soit leur provenance (rentes AVS, AI, LPP,
assurance accident, rentes d’assurances privées…).
En plus de ces revenus, et selon les règles propres à chaque
établissement financier, des revenus locatifs ou le rendement de
compte titre notamment pourraient être pris en compte dans le
revenu.
Leonis Conseils saura, compte tenu de sa connaissance des acteurs du marché, vous
orienter vers les établissements qui seront en mesure de vous
proposer les meilleures offres.
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Calcul de la capacité d'endettement
Une fois que le montant du prêt est fixé et qu’il est établi que
vous disposez de fonds propres en suffisance, l’établissement
financier analyse vos revenus et détermine le ratio entre vos
futures charges de propriétaire (calculées sur la base d'un taux
théorique) et vos revenus. Pour que l’établissement financier vous
octroie le prêt, le taux d’effort ne doit pas être supérieur à 33%,
ce qui veut dire que vos charges d’habitation ne doivent pas
représenter plus d’un tiers de vos revenus.
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Fonds propres
En général, le montant du financement s’élevant à 80% de la
valeur du bien, vous devez disposer de 20% de fonds propres , dont
la moitié (soit 10% de la valeur d'acquisition) qui ne provient ni
de votre caisse de pension, ni d'un prêt remboursable.
D’autre part, les frais de mutation (impôt communal, cantonal, frais
d’inscription au registre foncier, TVA, frais et honoraires du
notaire), qui s’élèvent +/- à 5% (variable selon les cantons) du
prix d’achat, devront être réglés par vos soins, sans qu’ils soient
toujours possible de les faire financer.
Sachez que sous certaines conditions et selon les garanties que vous
pourriez apporter, votre conseiller Leonis Conseils pourrait obtenir un
financement jusqu’à 90%, voire 100% du prix d’achat.
Leonis Conseils vous aide à sélectionner les fonds propres (l'épargne, le 2 ème
pilier, le 3 pilier A et B, les placements, etc.). Ces choix auront
un impact sur la fiscalité et la prévoyance.
Leonis Conseils vous apportera de précieux conseils, notamment s'il vous faut ou
non investir tous vos fonds propres ou que faire s'il vous en
manque.
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Valorisation du bien
C'est la valeur de gage retenue par l'établissement financier.
Cette valeur de gage va déterminer le montant de votre prêt qui
représentera 80% de cette valeur dans la plupart des cas, même si
des financements à 90%, voire 100% peuvent être négociés.
La valorisation d'un bien diffère d'une banque à l'autre car chaque
établissement a sa propre méthode d'estimation et une connaissance
plus ou moins fine des spécificités locales. D'autre part des règles
internes viennent encadrer les estimations faites par les experts,
ce qui peut entraîner une distorsion entre les différentes
estimations d'un même bien.
Dans le cas où cette estimation est inférieure au prix de vente, la
banque vous accordera un prêt à hauteur de 80% de sa valeur de gage.
Si vous souhaitez toutefois acquérir le bien, il vous faudra
apporter plus de fonds propres.
Fort de notre expérience et de notre connaissance du marché, nous
pourrons vous donner notre éclairage sur cet aspect déterminant de
votre acquisition. |
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